Складской рынок в тисках спроса: онлайн-ритейлеры наращивают обороты

Российский рынок складской недвижимости столкнулся с резким дисбалансом: стремительный рост онлайн-продаж опережает возможности инфраструктуры. Экспансия маркетплейсов привела к тому, что в некоторых регионах вакантности практически нет. Мы опросили важных игроков рынка, чтобы понять, насколько серьёзно обстоят дела с доступностью складов в России и не скажется ли это на дальнейшем росте eCommerce-компаний.

Складской перегрев: когда спрос убивает предложение

По данным IBC Global, оборот маркетплейсов превысил 6,8 трлн рублей, однако их доля в аренде складских площадей составляет лишь 11%.

Важнейшим драйвером рынка является онлайн-ритейл. В 2024 году общий объём арендованных и купленных складов в России составил 6,2 млн кв. м - на 14% меньше, чем в рекордном 2023-м. Однако доля онлайн-операторов в этих сделках достигла 42%, а в отдельных сегментах - и вовсе 54%. 

Рекордный рост российского розничного рынка, достигшего 55,6 трлн рублей по итогам 2024 года (+15,4%) привел к острому дефициту современных складских площадей в регионах. Вакантность там близка к нулю. Проблемы инфраструктуры и нехватка кадров усугубляют ситуацию, что сдерживает строительство новых объектов, и спрос на склады со стороны eСommerce продолжает расти.

Москва vs регионы

Несмотря на трехкратное увеличение темпов строительства - с 1,4 млн кв. м в 2023 году до ожидаемых 4 млн кв. м в 2025 году - обеспеченность качественными складами остается критически низкой, особенно за пределами Москвы, Подмосковья и Петербурга, где сосредоточено 60% объектов.

В Московском регионе лидерами стали маркетплейсы и многоканальные ритейлеры. В то же время в регионах ключевым игроком оказался Ozon, арендовавший и купивший 1,4 млн кв. м - 44% от общего объёма.

"Несмотря на постепенное замедление деловой активности, 2024 год показал второй по величине уровень спроса за всю историю наблюдений, - отмечает Евгений Бумагин из IBC Real Estate. - Два года подряд онлайн-операторы расширяли логистические цепочки, реагируя на рост спроса, особенно в регионах".

Ряд российских регионов столкнулись с тем, что вхождение на рынок одного или сразу нескольких маркетплейсов создавало существенный спрос на складскую площадь, рассказывает руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России Артём Хомышин. Вход даже одного маркетплейса в регион мог полностью исчерпать все доступные складские мощности.

"Данный тренд можно отметить во всех некрупных городах, не являющихся мегаполисами, где спрос со стороны даже одной онлайн-площадки мог превышать суммарные объемы имеющихся в регионе складских площадей, которые могли быть даже заняты. Именно по этой причине объемы спроса на складскую недвижимость в регионах в 2023-2024 годах суммарно были сопоставимы с уровнем спроса на рынке московского региона", - добавляет эксперт.

Однако конец прошлого и начало 2025 года характерны резким охлаждением спроса со стороны арендаторов в данных регионах, предпочитающих экономию за счет консолидации своих логистических хабов в городах-миллионниках. 

"Безусловно, онлайн-ритейлеры используют и склады в черте городов, однако их размер значительно меньше - от 1 тыс. до 5 тыс. квадратных метров. В большинстве случаев на данных площадях выполняются услуги по обработке грузов и кросс-докинг", - поясняет она.

Особое внимание эксперт уделяет изменениям в логистических моделях. В 2025 году наблюдается интересный тренд - многие операторы начали сокращать количество небольших складов в черте города (1-5 тыс. кв. м), переходя на модель крупных распределительных центров с высокой степенью автоматизации. Это связано как с ростом арендных ставок, так и с желанием оптимизировать логистику.

Прогнозы и тенденции

Аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейшее снижение спроса на складскую недвижимость в 2025 году до 4,5-4,8 млн кв. м. Основными факторами станут:

·         Оптимизация использования существующих площадей

·         Высокая стоимость заёмного финансирования

·         Консолидация логистических сетей

Однако онлайн-ритейлеры, по всей видимости, продолжат оставаться главными драйверами рынка. Их региональная экспансия далека от завершения, а потребность в современных складских комплексах будет только расти по мере увеличения доли eСommerce в общем розничном обороте.

Эксперты ждут, что маркетплейсы, временно приостановившие расширение для "переваривания" накопленных объемов, по прогнозам, уже в ближайшие годы запустят новую волну инвестиций. Тогда экспансия их продолжится.

Хомышин при этом напоминает, что логистам стоит быть осторожными. "Руководствуясь в ценообразовании «cost+» моделью, профессиональные логисты вынуждены весьма осторожно принимать решения об аренде новых объектов, так как собственники зданий стремятся заключать длительные контракты, а спрос на услуги ответственного хранения со стороны поклажедателей в том или ином регионе может быть нестабильным (в том числе за счет турбулентности в экономике). Таким образом, логистический оператор, работая на низкомаржинальном рынке, может принимать решение об аренде нового склада, только будучи уверенным в том, что условия аренды могут быть отзеркалены back-to-back с грузовладельцами на устойчивой и длительной основе", - поясняет он.

Мартынова прогнозирует, в связи с этим, обострение кадровой проблемы в онлайн-торговле. Новая волна инвестиций маркетплейсов приведёт не столько к дефициту площадей, сколько к острой нехватке квалифицированного персонала. Открытие каждого нового распределительного центра вызывает рост зарплат в регионе, что создаёт кадровый голод для других игроков рынка.

"Потребность в быстром запуске склада решается зачастую повышением размера дохода над среднерыночным. Как следствие, это провоцирует нехватку кадров. Поэтому, на наш взгляд, борьба развернется за персонал, а не за квадратные метры", - полагает она.

Директор производственного департамента Boxberry Андрей Соколов не ожидает проблем в развитии eCommerce-бизнесов от возможного дефицита площадей. Если в ближайшее время и произойдёт замедление темпов роста eСommerce, то причина будет не в дефиците складов, а в изменении потребительского поведения. Люди стали более рационально подходить к тратам, предпочитая накапливать средства, а не совершать импульсные покупки.

Как отмечают эксперты, ключевым вопросом ближайших лет станет не столько доступность площадей, сколько их качество и соответствие требованиям современной логистики. Компании, сумевшие найти баланс между стоимостью аренды, технологичностью объектов и их расположением, получат серьёзное конкурентное преимущество на стремительно меняющемся рынке.